1、商品房交付及手續(xù)辦理
商品房買受人從房地產(chǎn)開發(fā)商那里領(lǐng)受到房屋后，再到不動(dòng)產(chǎn)登記部門辦理不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書止。

根據(jù)《合同法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商將房屋交付給買受人，不僅包含將房屋實(shí)物交付給買受人，還包含將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人。

開發(fā)商交付房屋時(shí)，其擁有整個(gè)房屋的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證，是大產(chǎn)權(quán)證，在交付后的一定時(shí)期內(nèi)，買受人持相關(guān)材料辦理其本人名下的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證件，即分戶產(chǎn)權(quán)證。

2014年4月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家工商行政管理總局聯(lián)合印發(fā)了《商品房買賣合同示范文本》，其中第20條對房屋登記進(jìn)行了規(guī)定，條款約定，房地產(chǎn)開發(fā)商和買受人雙方同意同共向房屋登記機(jī)構(gòu)申請辦理該商品房的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。同時(shí)還約定因買受人和出賣人的原因不能在約定期限內(nèi)完成該商品房房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的處理方法和責(zé)任。
  2、商品房交付的條件

根據(jù)《商品房買賣合同示范文本》，對商品房交付條件作了詳細(xì)規(guī)定。首先，商品房已取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明文件和房屋測繪報(bào)告。如果商品房是住宅，需要提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》，在交付驗(yàn)收日，如果房地產(chǎn)開發(fā)商不能提供上述文件，買受人可以拒絕接受房屋，產(chǎn)生逾期交付責(zé)任，由開發(fā)商承擔(dān)。其次，商品房相關(guān)設(shè)施、設(shè)備要具備交付條件相應(yīng)的使用標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)施、設(shè)備包括兩大類。

第一類，是基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備。包括供水排水、供電、供暖、燃?xì)?、電話、通信、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)等，這些設(shè)施設(shè)備中，前三項(xiàng)由開發(fā)商負(fù)責(zé)辦理開通手續(xù)，并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用，其他則由買受人自行選擇辦理開通手續(xù)。

第二類，是公共服務(wù)及其他配套設(shè)施。這些配套設(shè)施是否建設(shè)，以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》標(biāo)注的為準(zhǔn)，在買賣合同中要約定小區(qū)內(nèi)綠地率、小區(qū)內(nèi)非市政道路規(guī)劃的車位或車庫、物業(yè)服務(wù)用房、醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)、幼兒園、學(xué)校等交付時(shí)間和交付標(biāo)準(zhǔn)。
  3、買受人查驗(yàn)交付商品房的項(xiàng)目

根據(jù)《商品房買賣合同示范文本》第11條約定，查驗(yàn)房屋的項(xiàng)目有：

第一個(gè)，屋面墻面、地面滲漏或開裂等。

第二個(gè)，管道堵塞。

第三個(gè)，門窗翹裂、五金件損壞。

第四個(gè)，燈具、電器等設(shè)備不能正常使用。

第五個(gè)，其他需要查驗(yàn)的項(xiàng)目。

如果存在質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)自查驗(yàn)次日開始，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，負(fù)責(zé)修復(fù)并承擔(dān)修復(fù)費(fèi)用。房屋修復(fù)后再向買受人交付房屋，對于房屋地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題則不在買受人查驗(yàn)范圍內(nèi)（政府部門進(jìn)行竣工驗(yàn)收）。查驗(yàn)房屋后，買受人與開發(fā)商應(yīng)當(dāng)簽署商品房交接單。

4、房屋交付時(shí)的費(fèi)用

房屋交付時(shí)費(fèi)用有兩種情況：第一種，無需交任何費(fèi)用。開發(fā)商在交付房屋時(shí)，買受人直接按照合同約定的交樓標(biāo)準(zhǔn)，對房屋進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后拿鑰匙，驗(yàn)收環(huán)節(jié)，無需交付任何費(fèi)用。第二種，預(yù)付費(fèi)用。開發(fā)商在交付房屋時(shí)，買受人需預(yù)付物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等，開發(fā)商同時(shí)代收房屋契稅。買受人在按照合同標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收合格后領(lǐng)取房屋鑰匙。

5、商品房的物業(yè)交付

物業(yè)交付是住房項(xiàng)目銷售的最后階段，由銷售人員、房地產(chǎn)開發(fā)商及買受人共同完成，購房者順利搬入住房。在物業(yè)交付中，銷售人員、工程人員、物業(yè)管理人員組成驗(yàn)房小組，為客戶驗(yàn)房提供零距離服務(wù)。

6、住房抵押消費(fèi)貸款的概念

房產(chǎn)抵押消費(fèi)貸款，從其概念上解釋，是借款人將自己或他人擁有的所有權(quán)的房產(chǎn)作抵押，向銀行申請貸款用于各種消費(fèi)用途，也可以用于各種資金周轉(zhuǎn)和經(jīng)營性用途。

抵押后的房產(chǎn)仍然可以正常使用或出租，人們通過抵押房產(chǎn)，向銀行申請貸款，能夠達(dá)到快速緩解資金需求的目的，所以抵押消費(fèi)貸款，也為那些短期內(nèi)需要籌集交較多資金的人提供了一個(gè)十分便利的新融資渠道，受到他們的追捧。

借款人確實(shí)需要通過抵押消費(fèi)貸款來籌集資金的，房貸借款人必須通過與其有同等市值房產(chǎn)的親戚或朋友，以對方的房產(chǎn)做抵押，在保障銀行放貸風(fēng)險(xiǎn)控制的前提下，銀行才有可能放在給家庭只有唯一一套住房的借款人。

7、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的概述

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記有狹義和廣義之分。廣義的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記是指在規(guī)定登記的范圍內(nèi)，土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人按照有關(guān)規(guī)定登記，向房屋所在地的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)申請產(chǎn)權(quán)登記。狹義的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，只包括房屋所有權(quán)登記和房屋的他項(xiàng)權(quán)利登記。

8、產(chǎn)權(quán)登記業(yè)務(wù)的辦理的分類

房地產(chǎn)涉及交易類型較多，根據(jù)交易標(biāo)的、方式等不同，大約有八種類型：

第一種，新建商品房產(chǎn)權(quán)登記辦理。

第二種，存量房的產(chǎn)權(quán)登記辦理。

第三種，房屋繼承和遺贈(zèng)的產(chǎn)權(quán)登記辦理。

第四種，房屋贈(zèng)與的產(chǎn)權(quán)登記辦理。

第五種，法院判決、仲裁機(jī)構(gòu)裁決、拍賣房屋轉(zhuǎn)移的產(chǎn)權(quán)登記辦理。

第六種，已購公有住房改為商品房、優(yōu)惠價(jià)改為成本價(jià)的辦理。

第七種，夫妻間房屋登記的辦理。

第八種，法人或其他組織改制、合并、分立辦理。

在以上各種類型中，我們接觸最多的是新建商品房不動(dòng)產(chǎn)權(quán)辦理，下面我們重點(diǎn)分享溝通一下。